Недвижимость за рубежом: как избежать рисков

Недвижимость за рубежом: как избежать рисков

От момента первой мысли о покупке до законного обладания долгожданными заморскими апартаментами проходит несколько месяцев, а то и лет. Процесс покупки иностранной недвижимости происходит в несколько этапов и всегда сопряжен с определенным риском. Могут случаться внештатные ситуации - вплоть до потери денег и имущества клиента недобросовестного агентства. Это не причина отказаться от приобретения объекта за рубежом, а лишь повод подойти к этому процессу с особой щепетильностью и осторожностью.

Основная проблема рынка иностранной недвижимости в России - отсутствие регулирующего органа, профессиональных объединений участников рынка и общепринятых правил работы. Поэтому российским покупателям в выборе агентства приходится опираться на советы знакомых, которым удалось купить недвижимость без особых происшествий.

Евразия-недвижимость дает несколько советом о том, как получить от покупки недвижимости за рубежом только приятные впечатления.

Независимая оценка объекта - способ обнаружить завышенные или, наоборот, заниженные цены

Если спрос велик, почему бы этим не воспользоваться, - решают некоторые фирмы-застройщики или риелторские конторы и накручивают стоимость объекта, иногда вдвое. Особенно часто с такой ситуацией сталкиваются россияне в Болгарии, где строительные фирмы продают им дома почти на треть дороже, нежели своим соотечественникам.

Заниженные цены на недвижимость должны вызывать не меньшую настороженность. Подешевевшая в кризис курортная недвижимость - это как горячие пирожки, об которые можно и обжечься.

Красивые рекламные картинки, предлагающие роскошные дома на побережье по нереально низким ценам, должны вызывать скепсис, а не дикий восторг! Вполне возможно, что перед вами - неликвидный объект. Продавец может утаить низкое качество строительства, плохую инфраструктуру или не самое удачное месторасположение.

Заниженная цена на недвижимость – это лишний повод проверить объект на ликвидность.

Как в первом, так и во втором случае необходима ознакомительная поездка, в ходе которой можно не только познакомиться с обстановкой, но и оценить средние цены на недвижимость в местных газетах. Также стоит проверить те фирмы, к которым вы обратились, почитать отзывы, оценить их опыт на рынке.

Но самый верный способ выяснить истинную стоимость приглянувшегося объекта - воспользоваться услугами местной независимой организации оценщиков. При получении ипотечного кредита банк также проведет оценку объекта и его ликвидности.

При сдаче объекта в аренду - главное не потенциальная доходность, а реальная заполняемость

Если продавец обещает потенциальному инвестору доходность объекта в 20, а то и более процентов в год, не стоит торопиться открывать кошелек. Даже в такой благополучной стране как Германия, где инвестиционный климат более чем благоприятный, средний годовой доход от аренды 6-8%.

Часто те суммы, которые обещают продавцы, были бы достоверными лишь в случае 100-процентной круглогодичной заполняемости объекта.

Заранее уточняйте размер местных налогов и стоимость содержания недвижимости

Купить недвижимость за рубежом - означает нести постоянные расходы после непосредственной сделки купли-продажи. В эти расходы входят местные налоги и коммунальные платежи, а также страхование недвижимого имущества.

Граждане России привыкли к тому, что местный налог на недвижимость - совсем небольшая сумма. За рубежом, чаще всего, размер налога более внушителен. Только вот некоторые агентства привлекают внимание покупателей к иностранной недвижимости, заведомо искажая информацию о размерах тамошних налогов. И после оформления сделки новых собственников будет ожидать неприятный сюрприз.

Учитывайте местные особенности

В данном случае, потенциальному покупателю стоит учитывать правила поведения и даже этические нормы в чужой культуре, которые могут значительно отличаться от российских. Особенно это касается стран Азии и Ближнего Востока, например Таиланда или Турции. Именно в таких странах рекомендуется провести хотя бы несколько месяцев, прежде чем решиться на покупку местного жилья.

К примеру, не каждый знает, что в разговоре с греками-киприотами не стоит упоминать об оккупации северной части острова турками. Сегодня там расположено непризнанное государство - Турецкая Республика Северного Кипра. Кстати, недвижимость там намного дешевле, чем в Республике Кипр, что тоже является своеобразной “ловушкой” для незнающих покупателей.

Немаловажным является и знание тонкостей местного визового режима. Далеко не во всех странах владение недвижимостью дает право постоянного доступа к ней.

Проявляйте осторожность при покупке строящегося жилья

Главным моментом в покупке еще не построенной недвижимости является тщательный выбор фирмы-застройщика. Может случиться так, что задаток в 10-30% суммы уже внесен, а компания на деле оказывается банкротом (довольно частый сценарий в Болгарии).

Покупателю строящегося жилья стоит не полениться и заняться поиском информации о застройщике. Чем дольше компания находится на рынке, чем больше проектов она закончила, тем надежней окажется вложение инвестиций.

Не скупитесь на профессиональную помощь - привлекайте специалистов

Несмотря на то, что часто обманывают покупателей именно посредники - риелторские агентства - не спешите отказываться от помощи профессионалов. Как и с фирмами-застройщиками, опыт и хорошая история на рынке - главный фактор выбора агентства. Любой сделке с иностранной недвижимостью необходимо информационное и юридическое сопровождение.

Также эксперты рекомендуют привлекать покупателям независимого юриста, который будет проверять все документы сделки. К тому же сторонний специалист обойдется в два раза дешевле, нежели юрист, предложенный риелторским агентством.

Любой сделке с иностранной недвижимостью необходимо информационное и юридическое сопровождение.

Обращаясь за ипотечным кредитом, покупатель может оплатить услуги банковских адвокатов по проверке “чистоты” недвижимости.

При желании возможно застраховать право на владение недвижимостью.

Итак, небольшое резюме:

  • не соблазняться слишком дешевым жильем;
  • проверять ликвидность объекта;
  • пользоваться услугами независимого юриста (лучше русского);
  • иметь досье на застройщика, продавца, посредника;
  • совершать сделку, по возможности, лично.

От действий недобросовестных фирм и агентств, пожалуй, не застрахован никто. Но, соблюдая несколько нехитрых правил, сохраняя хладнокровие и разумную осторожность можно быть на 99% уверенным, что сделка купли-продажи будет иметь положительный исход.

Евразия-недвижимость

Photo by chanpipat

Заявка на покупку/аренду
Укажите здесь страны (регионы, города), тип недвижимости, желаемую цену, площадь, количество комнат и любую другую информацию о недвижимости, которая для вас важна.
Вопросы и ответы
Вам отвечает специалист по зарубежной недвижимости
Руслан Машаков