Недвижимость за рубежом: как избежать рисков

От момента первой мысли о покупке до законного обладания долгожданными заморскими апартаментами проходит несколько месяцев, а то и лет. Процесс покупки иностранной недвижимости происходит в несколько этапов и всегда сопряжен с определенным риском. Могут случаться внештатные ситуации - вплоть до потери денег и имущества клиента недобросовестного агентства. Это не причина отказаться от приобретения объекта за рубежом, а лишь повод подойти к этому процессу с особой щепетильностью и осторожностью.

Основная проблема рынка иностранной недвижимости в России - отсутствие регулирующего органа, профессиональных объединений участников рынка и общепринятых правил работы. Поэтому российским покупателям в выборе агентства приходится опираться на советы знакомых, которым удалось купить недвижимость без особых происшествий.

Евразия-недвижимость дает несколько советом о том, как получить от покупки недвижимости за рубежом только приятные впечатления.

Независимая оценка объекта - способ обнаружить завышенные или, наоборот, заниженные цены

Если спрос велик, почему бы этим не воспользоваться, - решают некоторые фирмы-застройщики или риелторские конторы и накручивают стоимость объекта, иногда вдвое. Особенно часто с такой ситуацией сталкиваются россияне в Болгарии, где строительные фирмы продают им дома почти на треть дороже, нежели своим соотечественникам.

Заниженные цены на недвижимость должны вызывать не меньшую настороженность. Подешевевшая в кризис курортная недвижимость - это как горячие пирожки, об которые можно и обжечься.

Красивые рекламные картинки, предлагающие роскошные дома на побережье по нереально низким ценам, должны вызывать скепсис, а не дикий восторг! Вполне возможно, что перед вами - неликвидный объект. Продавец может утаить низкое качество строительства, плохую инфраструктуру или не самое удачное месторасположение.

Как в первом, так и во втором случае необходима ознакомительная поездка, в ходе которой можно не только познакомиться с обстановкой, но и оценить средние цены на недвижимость в местных газетах. Также стоит проверить те фирмы, к которым вы обратились, почитать отзывы, оценить их опыт на рынке.

Но самый верный способ выяснить истинную стоимость приглянувшегося объекта - воспользоваться услугами местной независимой организации оценщиков. При получении ипотечного кредита банк также проведет оценку объекта и его ликвидности.

При сдаче объекта в аренду - главное не потенциальная доходность, а реальная заполняемость

Если продавец обещает потенциальному инвестору доходность объекта в 20, а то и более процентов в год, не стоит торопиться открывать кошелек. Даже в такой благополучной стране как Германия, где инвестиционный климат более чем благоприятный, средний годовой доход от аренды 6-8%.

Часто те суммы, которые обещают продавцы, были бы достоверными лишь в случае 100-процентной круглогодичной заполняемости объекта.

Заранее уточняйте размер местных налогов и стоимость содержания недвижимости

Купить недвижимость за рубежом - означает нести постоянные расходы после непосредственной сделки купли-продажи. В эти расходы входят местные налоги и коммунальные платежи, а также страхование недвижимого имущества.

Граждане России привыкли к тому, что местный налог на недвижимость - совсем небольшая сумма. За рубежом, чаще всего, размер налога более внушителен. Только вот некоторые агентства привлекают внимание покупателей к иностранной недвижимости, заведомо искажая информацию о размерах тамошних налогов. И после оформления сделки новых собственников будет ожидать неприятный сюрприз.

Учитывайте местные особенности

В данном случае, потенциальному покупателю стоит учитывать правила поведения и даже этические нормы в чужой культуре, которые могут значительно отличаться от российских. Особенно это касается стран Азии и Ближнего Востока, например Таиланда или Турции. Именно в таких странах рекомендуется провести хотя бы несколько месяцев, прежде чем решиться на покупку местного жилья.

К примеру, не каждый знает, что в разговоре с греками-киприотами не стоит упоминать об оккупации северной части острова турками. Сегодня там расположено непризнанное государство - Турецкая Республика Северного Кипра. Кстати, недвижимость там намного дешевле, чем в Республике Кипр, что тоже является своеобразной “ловушкой” для незнающих покупателей.

Немаловажным является и знание тонкостей местного визового режима. Далеко не во всех странах владение недвижимостью дает право постоянного доступа к ней.

Проявляйте осторожность при покупке строящегося жилья

Главным моментом в покупке еще не построенной недвижимости является тщательный выбор фирмы-застройщика. Может случиться так, что задаток в 10-30% суммы уже внесен, а компания на деле оказывается банкротом (довольно частый сценарий в Болгарии).

Покупателю строящегося жилья стоит не полениться и заняться поиском информации о застройщике. Чем дольше компания находится на рынке, чем больше проектов она закончила, тем надежней окажется вложение инвестиций.

Не скупитесь на профессиональную помощь - привлекайте специалистов

Несмотря на то, что часто обманывают покупателей именно посредники - риелторские агентства - не спешите отказываться от помощи профессионалов. Как и с фирмами-застройщиками, опыт и хорошая история на рынке - главный фактор выбора агентства. Любой сделке с иностранной недвижимостью необходимо информационное и юридическое сопровождение.

Также эксперты рекомендуют привлекать покупателям независимого юриста, который будет проверять все документы сделки. К тому же сторонний специалист обойдется в два раза дешевле, нежели юрист, предложенный риелторским агентством.

Обращаясь за ипотечным кредитом, покупатель может оплатить услуги банковских адвокатов по проверке “чистоты” недвижимости.

При желании возможно застраховать право на владение недвижимостью.

Итак, небольшое резюме:

• не соблазняться слишком дешевым жильем;
• проверять ликвидность объекта;
• пользоваться услугами независимого юриста (лучше русского);
• иметь досье на застройщика, продавца, посредника;
• совершать сделку, по возможности, лично.

От действий недобросовестных фирм и агентств, пожалуй, не застрахован никто. Но, соблюдая несколько нехитрых правил, сохраняя хладнокровие и разумную осторожность можно быть на 99% уверенным, что сделка купли-продажи будет иметь положительный исход.

Видео по теме: Риски при покупке недвижимости за рубежом

Евразия-недвижимость

Photo by chanpipat