Рынок недвижимости Германии не обещает золотых гор, но притягивает зарубежных инвесторов как магнит. То, что мы слышим о немецкой недвижимости от риелторов - о её надежности, доходности, ликвидности и прочее - безусловно, является правдой. Но при некоторых оговорках, учитывающих специфику местного рынка.
Есть мелочи и моменты, о которых не думаешь, листая глянцевые каталоги с уютными фахверковыми домиками. Первоначальное положительное впечатление от объекта должно подкрепиться детальными и глубокими знаниями особенностей германского рынка недвижимости.
Портал “Евразия недвижимость” подобрал полезную информацию, которая поможет покупателю объективно оценить инвестиционную привлекательность объекта.
Страна арендаторов
Существующая статистика показывает, что более половины немецких граждан живут в съемных квартирах. А в столице картина и вовсе удивительная - в Берлине только 20% жителей не являются арендаторами. Это, пожалуй, главная особенность германского рынка жилой недвижимости, о которой будущие покупатели задумываются не сразу.
В связи с этим потенциальному покупателю/инвестору следует знать последствия такой приверженности немцев к аренде:
1. Мобильность экономики страны, которая является следствием мобильности самих немцев. Последние с легкостью меняют место работы в одном городе, переходя в организацию другого населенного пункта. Для русского человека, собственника квартиры, такая ситуация немыслима - он тысячу раз подумает, прежде чем решится на переезд даже в соседний город. Гражданину Германии, в этом случае, понадобится лишь прекратить договор аренды.
2. Постоянный рост рынка арендаторов, который привлекает все большее число иностранных инвесторов. Новые собственники немецких квартир и домов могут быть уверены в том, что найдут арендатора и будут иметь стабильный, гарантированный доход. И это вкупе с такими плюсами Германии, как здоровая экономика, низкие ставки по ипотеке, надежность и уверенность в отношении местного законодательства и защиты прав граждан.
3. Отлаженный и цивилизованный арендный бизнес.
Учитывая, что такая ситуация на рынке недвижимости не нова, а начала она формироваться после окончания Второй мировой войны, в стране существует устоявшееся законодательство. Законодательная база, регулирующая сдачу недвижимости в аренду, прекрасно защищает как права собственника, так и права арендатора.
| В Германии на законодательном уровне надежно защищены права как арендатора, так и арендодателя. |
4. Арендаторы прилагаются.
Нередки случаи, когда на продажу выставляется жилье, уже сданное в долгосрочную аренду. Покупатель получает арендатора, приносящего гарантированный доход (обычно - 5-7%) и оплачивающего львиную долю регулярных расходов: электроэнергия, водоснабжение, телефон, интернет и прочее. Дело в том, что в Германии договоры с обслуживающими компаниями заключают те, кто непосредственно пользуется услугами, в данном случае - арендаторы.
Дополнительные расходы
К регулярным расходам, которые несет владелец квадратных метров в Германии, относятся услуги домоуправления, “коммунальная касса” и налоги.
В зависимости от статуса здания и набора услуг домоуправление - или Hausverwaltung - должно каждый месяц получать от собственника квартиры платеж, размер которого начинается от 20 евро. Также жильцы каждого дома создают общий фонд на ремонт здания: обновление фасада и подъездов, замену лифтов и утепление стен. Фонд называется “коммунальной кассой” или Instadhaltungsruecklage и формируется из ежемесячных взносов, составляющих примерно 0,5 евро за квадратный метр.
Собственник, сдающий свое жилье в аренду, обременен двумя видами налога: на недвижимость (он же поземельный) и подоходный (ведь арендная плата считается доходом).
Размер поземельного налога зависит от оценочной стоимости земельного участка, на котором расположено здание, и составляет около 2,6-3,5%. Хорошая новость для арендодателя - законы Германии разрешают предъявлять этот налоговый счет непосредственному пользователю недвижимости, то есть арендатору.
Однако уплату подоходного налога собственнику переложить не на кого. Доходы от аренды облагаются налогом, рассчитываемым по прогрессивной шкале. Разброс по шкале составляет от 14% до 47%. Это еще один момент, сдерживающий прибыль владельцев немецкой недвижимости.
Дисконтная недвижимость
Многие эксперты предупреждают потенциальных инвесторов - при всех достоинствах рынка недвижимости Германии, при всей его благонадежности, не стоит надеяться на сверхприбыли от аренды или перепродажи. Хотя и есть одна возможность подыскать хороший объект с действительно большой скидкой. Речь о судебных аукционах, которые являются распространенным и законным способом покупки недвижимости по цене, иногда вдвое ниже рыночной.
| Аукцион в Германии - это официальное судебное заседание, на котором выставляются объекты, изъятые банками за долги. |
Принять участие в таком мероприятии могут как граждане Германии, так и иностранцы. По классической схеме аукциона новым владельцем недвижимости становится тот, кто предложит большую цену.
Как правило иностранные покупатели - в том числе из России - прибегают к услугам специальных агентств, которые по генеральной доверенности представляют их интересы на аукционе.
| На таких аукционах можно купить недвижимость на 30, а то и на 50% ниже рыночной стоимости, а затем сдавать её в аренду или же перепродать, но уже по рыночной цене. |
Дата проведения аукциона объявляется за 8 недель. С каждым “лотом” аукциона можно заранее познакомиться посредством оценочного акта, в котором указываются особенности недвижимости и её состояние, а также изображения. Специально для участия в аукционе открывается счет в банке, через который подтверждается наличие как минимум 10% от оценочной стоимости желаемого объекта. После аукциона в течение двух месяцев за купленный объект недвижимости можно расплатиться уже через любой счет.
Средняя скидка на таких мероприятиях составляет 30%, но в результате торгов цена может быть снижена и на 50%, в очень редких случаях - больше. После приобретения новый владелец может перепродать объект уже по рыночной цене, либо сдать недвижимость в аренду.
Видео по теме: Цены на однокомнатные квартиры в Германии | Сколько стоит недвижимость в Германии
"Евразия недвижимость"
Читайте также:
"Инвестировать в горы и снег: недвижимость на горнолыжных курортах"
"Кризис грядет: куда инвестировать средства"
"Недвижимость и ЗОЖ: бальнеологические курорты за рубежом"
Вам отвечает специалист по зарубежной недвижимости
