Фото sxc.hu
Некоторые российские предприниматели, получив опыт ведения бизнеса на родине, задумываются - а не завести ли свое дело за рубежом? Сегодня один из самых популярных вариантов для инвестиций - гостиничный бизнес за границей.
Держа в голове планы по созданию сети 5-звездочных отелей, стоит попробовать силы на чем-то менее масштабном. Портал “Евразия недвижимость” предлагает рассмотреть 3 типа объектов за рубежом: мини-гостиница, кондо-отель и доходный дом.
| В гостиничном бизнесе около 60% дохода приносит непосредственная сдача номеров, а 40% - это дополнительные услуги, которые необходимо развивать. |
Мини-отель
Мини-отель - это небольшая гостиница на 10-15 номеров, в которой обычно предоставляется минимум услуг: проживание, завтраки, уборка номеров и общая кухня (не всегда). К этой разновидности гостиничного бизнеса относят как экономичные хостелы и гестхаусы, так и дизайнерские бутик-отели.
Особенности бизнеса: Первое, что стоит понять потенциальному покупателю мини-отеля за рубежом - многие функции управления придется взять на себя. Профессиональные управляющие компании вряд ли предложат услуги отелю, в котором номерной фонд меньше 150 единиц. Даже при наличии наемного менеджера личное участие в работе отеля необходимо.
Второй важный момент - объект должен располагаться удобно для останавливающихся в нем туристов - либо в центре города, вблизи важных достопримечательностей и остановок транспорта, либо в месте с развитой туристической инфраструктурой, если речь идет о курорте.
Третий момент - это необходимость в грамотном персонале. При всей простоте заведения кадры могут быть главным кирпичиком в конкурентоспособности бизнеса. Приветливые, компетентные люди, знающие несколько языков, станут источником положительных отзывов и новых клиентов.
| Для гостиничного бизнеса специалисты советуют приобретать новые недавно построенные здания, чтобы не тратить финансы на капитальный или частый текущий ремонт. |
Цены и доходность: Страны, в которых россияне предпочитают покупать мини-отели - это Германия, Греция, Чехия, Болгария, Черногория и Испания. Цены зависят от страны, месторасположения, а также состояния объекта. Специалисты советуют приобретать сразу новый отель или же находящийся в очень хорошем состоянии. Старое здание, в любом случае, потребует капитального либо частого текущего ремонта.
Средние цены на мини-отели за рубежом находятся в пределах €150 тыс.-€2 млн. Можно найти и совсем бюджетные гестхаусы за €60-€75 тыс., например, в Таиланде. На нашем портале предлагаются мини-отели в Черногории, в 300-350 м. от моря по цене €250-€480 тыс.
Специалисты предупреждают, что только около 60% дохода приносит непосредственная сдача номеров, а 40% - дополнительные услуги, которые необходимо развивать.
Кондо-отель или апарт-отель
Кондо-отель (апарт-отель) - это формат, совмещающий в себе гостиницу и кондоминиум. По сути, главной особенностью кондо-отеля является способ владения и управления. Как правило, объект представляет собой крупный гостиничный комплекс с богатой инфраструктурой: барами, ресторанами, спа-салонами, спорт- и конференц-залами и проч.
Частные инвесторы могут приобрести в таком комплексе один или несколько номеров. В этом принципиальное его отличие от мини-отеля, который целиком принадлежит одному собственнику (либо нескольким собственникам принадлежат доли в бизнесе).
| Низкие риски и быстрая окупаемость вложений являются преимуществом при инвестировании в кондо-отель. |
Особенности бизнеса: Инвесторы, приобретающие в собственность отдельные апартаменты, лишены забот по управлению объектом недвижимости. Все функции управления берет на себя владелец, часто - профессиональная управляющая компания. Весь комплекс продвигается под единым брендом.
Владелец апартаментов имеет право использовать их и для собственных нужд, но совсем небольшой срок, как правило - 4 недели в год.
Несомненным преимуществом такой инвестиции является защищенность от рисков. Как правило, номера в комплексах востребованы круглогодично, и собственнику не нужно заниматься поиском арендаторов. Также как нет необходимости самому заниматься ремонтом или, скажем, менять лампочки в ванной.
Разумеется, при покупке апартаментов в кондо-отеле необходимо убедиться, что он удобно расположен для туристов либо деловых людей. А также в том, что в комплексе предлагается большой выбор дополнительных услуг.
Цены и доходность: Такой сектор гостиничного бизнеса как кондо-отели хорошо развит в метрополиях либо курортных городах. Цены на апартаменты в кондо-отелях сильно варьируются в зависимости от статуса самого комплекса, его местоположения и качества предоставляемых в нем услуг.
Обычно доход от сдачи апартаментов в аренду делится между отелем и собственником 50/50. Однако этот показатель может варьироваться от 40% до 70% и зависит от первоначальных условий договора. Есть и вторая схема, когда отель гарантирует инвестору определенный процент ежегодного дохода.
Стоит учесть, что собственник апартаментов оплачивает налог на недвижимость, страховые взносы и, в случае необходимости, текущий ремонт.
Главными плюсами таких инвестиций специалисты называют низкие риски и быструю окупаемость вложений.
Доходный дом
Доходный дом - это жилой объект, квартиры которого предназначены для сдачи в аренду. Особенность такого жилья заключается, во-первых, в долгосрочности аренды (0,5-20 и более лет), а во-вторых, в отсутствии гостиничного обслуживания. Владелец доходного дома выполняет функции управляющего самостоятельно либо обращается в профессиональную компанию.
| Средняя доходность от аренды квартиры в доходном доме составляет 5% годовых. |
Особенности бизнеса: Хотя доходные дома предназначены не для туристов, локация для них не менее важна, чем для тех же апарт-отелей. Инвестиционная привлекательность объекта зависит, прежде всего, от устойчивости спроса на аренду жилья в районе расположения дома. Стоит учесть общее состояние экономики и численность населения района.
Важная особенность таких инвестиций - окупаться они будут долго. При средней доходности в 4-5% годовых доходный дом окупится через 15-20 лет.
Цены и доходность: Специалисты отмечают повышенный спрос на доходные дома в Германии. Что неудивительно, учитывая количество арендаторов в стране,- около 60%. Арендная плата в стране постепенно растет, поэтому увеличивается и спрос на доходные дома со стороны инвесторов.
Цены на доходные дома зависят от места, качества объекта и его доходности. Сегодня стоимость квадратного метра в этом сегменте недвижимости составляет €1000-€4000. В Берлине цены на доходные дома пока колеблются в пределах €1000-€1400 за м2. При этом доходность обещается в размере 4%-5% годовых. Самые дорогие объекты в Германии можно найти в Мюнхене и Гамбурге - от €2500 до €4000 за м2. Доходность здешних домов не отличается от столичной.
На нашем портале также можно найти предложения доходных домов в Германии по цене от €32 800 до €495 000.
Видео по теме: Бизнес за рубежом. Бизнес советы от владельца гостиниц на Пхукете, Таиланд
"Евразия недвижимость"
Читайте также:
"Купить бизнес за рубежом: варианты и особенности"
"Купить недвижимость в Германии: погружаемся в тему"
"Кризис грядет: куда инвестировать средства"
Вам отвечает специалист по зарубежной недвижимости
