Фото: sxc.hu / Ayla87
Около 15% частных инвесторов из России выбирают в качестве зарубежных объектов вложения средств коммерческую недвижимость. При этом Германия наряду с Великобританией лидирует по популярности у российских покупателей подобных объектов.
В ближайшем будущем рост инвестиций в доходную недвижимость Германии будет только усиливаться, считают эксперты. Наряду с этим немецкие банки будут все больше внимания уделять платежеспособности заемщиков и доходности объектов.
Объекты инвестирования
Инвесторы из России активизировались на рынке коммерческой недвижимости Германии, впечатлившись успехами экономики страны во времена мирового кризиса и кризиса в ЕС. Объектами инвестирования стала недвижимость для долгосрочной сдачи в аренду в самых развитых регионах страны (Баден-Вюртемберг, Бавария, Северный Рейн-Вестфалия и др.). Больше всего российских капиталов сегодня привлекают торговые площади (ТЦ, супермаркеты), офисы, гостиницы и жилые комплексы.
С апреля по октябрь 2012 года уровень доходности 4,2–9,9% годовых показывали такие коммерческие объекты, как супермаркеты, гипермаркеты, офисные комплексы, гостиницы, логистические склады, коммерческие комплексы для ухода за пожилыми людьми и др (данные BNP Paribas Real Estate).
Уровень доходности жилой недвижимости (домов, многоквартирных комплексов, вилл) ниже и во 2-м квартале 2012 г. составлял 2,3–6,2% годовых. При этом минимальный показатель характерен для элитных объектов, а максимальный – для эконом-жилья в многоэтажках, построенных еще 40–50 лет назад.
Теоретически подобные эконом-объекты могли бы приносить доход и 10% годовых, однако необходимость в регулярном обновлении интерьера квартир и инфраструктуры зданий снижает эту цифру.
Самую большую отдачу от своих вложений получают инвесторы, ведущие бизнес в Германии с объектами первичного рынка недвижимости. Строительные проекты в стране имеют потенциальный уровень доходности 10–18% годовых.
Условия кредитования
Сегодня взять кредит на покупку недвижимости в Германии не так просто, причем это распространяется не только на иностранцев, но и на самих немцев. Заемщик должен иметь на руках половину необходимой суммы, а также подтвердить наличие регулярного дохода.
Что касается рынка коммерческой недвижимости, то до кризиса 2008 года банки охотно кредитовали сделки с торговыми центрами, офисами и логистическими комплексами. Для инвесторов с хорошей кредитной историей условия были более чем выгодными: банки выдавали до 80% от оценочной стоимости при наличии остальных 20%.
Теперь же на руках у кредитуемого лица должно находится как минимум 30% от необходимой суммы – при условии, что в прошлом заемщик уже подтвердил свою надежность. Для иностранных граждан, впервые совершающих подобную сделку в Германии, минимум вырастает до 40%.
Вторым важным критерием для одобрения кредита является уровень доходности приобретаемой недвижимости. Так как именно прибыль от аренды идет на покрытие ежемесячных выплат по кредиту. Наравне с этим учитывается и срок действия договора на аренду, так как в соответствии с ним банки устанавливают срок действия кредитного контракта с клиентом.
Что касается кредитных ставок в Германии, то для сделок с жилыми объектами их размер составляет около 2,4% годовых (данные за 3 квартал 2012 г.). Для заемов на приобретение коммерческой недвижимости размер кредитной ставки выше – от 2,9% до 4,2% годовых.
Российские инвесторы предпочитают заключать с немецкими банками кредитный договор типа Cap-Kredite (от capital). Cap-Kredite – это долгосрочные кредиты с гибкими возможностями погашения. Заемщик может досрочно выплатить тело кредита и проценты в любой момент времени. К условиям подобного кредитного контракта также относятся плавающая процентная ставка, привязанная к ставке Европейского центрального банка, и платеж за обслуживание кредита в размере 2% от суммы заема.
«Евразия недвижимость»
Читайте также:
«Жилье в Турции: для жизни vs. для инвестиций»
«Чистая аренда или net lease»
«Важные параметры: коммерческая недвижимость за рубежом»
Вам отвечает специалист по зарубежной недвижимости
