Покупая недвижимость в другой стране, не стоит забывать об обязательствах перед родным государством. А они у собственника заграничной виллы, как оказывается, есть.
Как риелторы, так и привлеченные к сделке юристы консультируют своих клиентов на предмет налогового законодательства страны, в которой совершается покупка. А тот факт, что по некоторым вопросам покупатель должен отчитываться перед собственным государством, обычно остается делом десятым.
Причин для взаимодействия с российской налоговой службой может быть несколько – это открытие счета в заграничном банке, получение дохода от аренды и зарубежная ипотека. Разберемся поподробнее с каждой из них.
Открытие счета в иностранном банке
В большинстве случаев расчеты между покупателем и продавцом осуществляются с помощью банковского перевода. Будущий собственник открывает счет в банке того государства, где находится объект недвижимости. Часто – в том же, в котором имеется счет у продавца. Таким образом, покупатель минимизирует издержки по переводу средств (имеются в виду банковские комиссии).
Однако далеко не все знают, что об открытии счета в зарубежном банке необходимо уведомить российские налоговые органы.
Когда гражданин РФ открывает счета в местном банке либо в российском филиале иностранного банка, уведомление налоговой происходит автоматически. В случае со счетом в банке, расположенном за пределами России, общаться с налоговой службой необходимо лично. Данная обязанность закреплена за гражданином РФ в ФЗ от 10.12.2003 № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле».
Сообщить об иностранном счете необходимо в течение месяца после его открытия по месту жительства. Форму уведомления можно скачать на официальном сайте Федеральной налоговой службы (внизу страницы найти «Формы и бланки»). Кстати, о закрытии счета также необходимо отчитываться. Стоит отметить, что «забывчивому» налогоплательщику грозит штраф в 5000 рублей (ст. 118 НК РФ).
Зачем это нужно «налоговой»? Не волнуйтесь, никаких дополнительных налогов с вас не потребуют. Просто ФНС иногда может запрашивать информацию о финансовых операциях с использованием этого счета. Таково требование российского законодательства, в котором, как вы убедились, лучше хоть немного разбираться.
Получение дохода от аренды за рубежом
В случае, когда недвижимость за границей покупается с целью поиска арендаторов, либо когда объект уже обременен квартиросъемщиками, в дело снова вступает родная «налоговая».
Дело в том, что арендная плата, которую получает собственник, – это доход, облагаемый подоходным налогом.
| Владелец недвижимости за рубежом платит подоходный налог только в той стране, где этот доход был получен. При условии, что у этой страны заключено двустороннее соглашение с Россией. |
Российская Федерация имеет двустронние договоры об избежании двойного налогооблажения с несколькими десятками стран. Именно поэтому владелец дома за рубежом платит подоходный налог только в стране, где этот доход получен (это относится ко всем странам, представленным на нашем сайте). На полный список стран, с которыми у России заключены подобные договоры, можно посмотреть здесь.
Тем не менее, известить ФНС о зарубежных доходах все-таки придется. Конкретные данные необходимо ежегодно заносить в налоговую декларацию в РФ (ту самую, что подается до 1 мая). Также арендодатель должен приложить документ, подтверждающий выплату подоходного налога в стране нахождения недвижимости.
Ипотека за рубежом и налог на материальную выгоду
Ипотечные ставки в зарубежных банках выгодно отличаются от тех, что предлагаются банками России. Средний размер ставки по ипотеке в Европе сегодня находится на уровне 5-5,5%. Однако и тут российское налоговое законодательство не дает покоя покупателю заграничной квартирки.
По закону, если зарубежный кредит оформляется по ставке ниже уровня ставки рефинансирования в РФ, то заемщик платит налог на материальную выгоду. На сегодняшний день ставка рефинансирования составляет 9% для заемов в валюте.
Разница между 9% и потенциальными 5% создает ту самую материальную выгоду. И уже с этой виртуальной величины заемщик должен выплатить налог по ставке 35%. Помотреть уровень действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ всегда можно здесь.
«Евразия недвижимость»
Читайте также:
«Жилье в Турции: для жизни vs. для инвестиций»
«Важные параметры: коммерческая недвижимость за рубежом»
«Арендный бизнес за рубежом: где выгоднее?»
Вам отвечает специалист по зарубежной недвижимости
