Фото: freedigitalphotos.net
Покупка недвижимости за рубежом на стадии строительства – распространенная схема инвестирования. Плюс у такого приобретения очевидный – возможность сэкономить от 10% до 20% от стоимости объекта. Однако за подобную скидку всё же придется «заплатить» – риски у покупателя возрастают в разы.
Чтобы новый собственник получил долгожданные ключи ровно в срок, обещанный застройщиком, стоит заранее подумать о подводных камнях на рынке off-plan.
Риски и подводные камни на рынке строящейся недвижимости
Несоблюдение сроков
С подобным риском можно столкнуться в тех странах, в которых все еще ощущаютcя последствия финансового кризиса. Например, если застройщик пользуется заемными средствами, не имея собственных, а продажи идут плохо, то банк может приостановить выдачу денег. В этом случае строительство объекта откладывается.
Отсрочек может быть несколько, и в итоге покупатель получает готовое жилье на несколько месяцев, а то и лет позже, чем было обещано.
«Заморозка» строительства
Вариант печального завершения предыдущей ситуации – если проект «замораживают» на неопределенный срок. Такое происходит, когда фирма-застройщик изначально идет на риск и начинает проект без страховки в виде собственных средств.
Как первый, так и второй риск характерен сегодня для Болгарии, Испании, ОАЭ и Черногории.
Незаконное строительство
Следующий подводный камень – отсутствие у застройщика необходимых документов, разрешающих строительство. Иногда фирмы решают начать проект, не дождавшись официальных документов (в некоторых странах на оформление уходят месяцы).
Есть и такие случаи, когда застройщик игнорирует букву закона и просто не оформляет документацию. Эта ситуация характерна для стран, где отсутствует строгий надзор за строительным рынком.
В итоге покупатель незаконно построенной недвижимости, скорее всего, лишится собственности без какой-либо денежной компенсации.
Мошенничество продавцов
Застройщик, к которому обратится покупатель, может оказаться обыкновенным мошенником.
Всем известна схема обмана, когда одна и та же квартира предлагается сразу двум или трем покупателям. Когда обманутые клиенты начинают судиться за объект недвижимости, он, как правило, достается первому покупателю. Остальным приходится обращаться в суд с целью вернуть деньги. Однако это имеет смысле лишь в том случае, если фирма-застройщик еще не самоликвидировалась.
Известна и другая схема мошенничества: девелопер активно презентует свой проект, привлекает покупателей и их деньги, а потом объявляет себя банкротом. Средства бывшего застройщика переводятся на другую фирму, поэтому у обманутых клиентов практически нет шансов компенсировать свои траты.
Правила покупки строящейся недвижимости
Выбирайте поэтапную оплату
Как правило, самый выгодный в финансовом плане вариант – это внесение всей суммы при заключении договора с застройщиком. Однако наименее рискованный способ оплаты – это поэтапные взносы. Например, когда при оформлении договора вносится лишь до 30% от стоимости недвижимости, а следующие выплаты делаются по мере окончания очередного этапа строительства.
В случае «заморозки» строительства или банкротства девелопера, покупатель сохраняет хотя бы часть средств.
Схема поэтапной оплаты особенно распространена в Таиланде. Покупка квартиры в Таиланде в кредит для иностранцев практически невозможна. Поэтому тайские застройщики предлагают своим клиентам беспроцентную рассрочку. Первый взнос составляет 20–30% от стоимости квартиры, а оставшаяся часть суммы равномерно распределяется на весь период строительства.
Выбирайте гарантии государства или банка
В некоторых странах гарантом безопасности для покупателя, выбравшего строящийся объект, является государство. Например, во Франции покупатель имеет государственную защиту при участии в сделке по схеме лизбек (leaseback), когда купленная недвижимость сдается в аренду на определенный срок. В случае банкротства фирмы-застройщика государство находит другую, которая могла бы взять на себя все обязательства по завершению проекта.
При покупке жилья на Кипре в крупном проекте также можно надеяться на успешный исход дела. На острове подобное строительство финансируется государством, и при этом залогом является земельный участок, на котором возводится строение.
В некоторых других странах средиземноморского региона, например, в Испании и Италии, существуют гарантии от банков. Местные застройщики открывают кредит, который позволяет им довести строительство до конца. В случае возникновения проблем покупатели могут вернуть свои средства через банк-кредитора.
Подобные гарантии можно получить и от банков Германии.
Изучайте информацию о застройщике
Прежде чем сделать выбор в пользу того или иного строительного проекта, необходимо получить максимально полную информацию о застройщике. Два важных параметра – репутация и опыт, определяют надежность компании. На что следует обратить внимание: количество и качество уже законченных проектов, наличие земельных участков в собственности, отзывы клиентов о фирме.
Важные факторы при выборе застройщика:
|
Есть еще пара критериев, по которым определяется степень надежности застройщика. Первое – если местные банки кредитуют вашу покупку жилья в конкретном проекте. Второе – продажей квартир в проекте занимаются международные опытные риелторские агентства.
«Евразия недвижимость»
Читайте также:
«В каких странах россияне покупали недвижимость в 2012 году?»
«Обзор цен на европейских рынках недвижимости»
«Как избежать обмана при покупке недвижимости за рубежом»
Вам отвечает специалист по зарубежной недвижимости
