Фото: bluebag.ru
Сегодня мы рассмотрим несколько показательных историй, иллюстрирующих ошибки российских покупателей на зарубежных рынках. На что стоит обратить внимание потенциальным инвесторам и покупателям, на чем не стоит экономить, как не попасть в незаконные схемы с зарубежной недвижимостью – учимся на чужих ошибках.
История № 1: Россиянин купил коммерческую недвижимость в Германии – бизнес-центр в окрестностях Франкфурта. Продавцом был заявлен высокий показатель доходности. Объект был приобретен с уже существующими договорами аренды. Через несколько месяцев после заключения сделки 90% арендаторов съехали. В результате объект тут же превратился в убыточный. Учитывая не самое выгодное местоположение и возраст здания (30 лет), поиск новых арендаторов достаточно затруднителен.
Как избежать подобной ошибки:
- Привлекать к сделке независимых оценщиков недвижимости и юристов, которые помогут вычислить «фейковых» арендаторов;
- Не доверять продавцам/посредникам, которые обещают нереальный уровень доходности в 15% – 20%. Средний уровень доходности жилой недвижимости в Германии – 2%–4%, коммерческих объектов, расположенных в хорошем месте, с уже существующим пулом арендаторов – до 9%.
История №2: Житель Екатеринбурга купил несколько объектов недвижимости на Кипре: один для себя, остальные для сдачи в аренду. Тип объектов – несколько апартаментов в бывшем отеле, переделанном застройщиком в жилой комплекс. При этом покупатель не проверил документы. После заключения сделки выяснилось, что на объекты нет правоустанавливающих документов – Title Deed. Без них новый владелец может пользоваться объектами, но не может ими распоряжаться по своему усмотрению. Теперь владелец имеет право использовать недвижимость только для проживания. Продажа возможна только с разрешения застройщика, с которым ведется судебное разбирательство.
Как избежать подобной ошибки:
- Внимательно относиться к документам: не подписывать договор купли-продажи, содержание которого неизвестно. Для этого привлекать к сделке профессионального юриста и переводчика.
Что еще стоит знать российским покупателям недвижимости за рубежом:
- Судебные разбирательства за рубежом чаще всего проходят не в пользу российских покупателей.
- Иногда продавец завышает стоимость объекта или выставляет на недвижимость 2 цены – для внутреннего рынка и для иностранцев. Подобные схемы можно встретить на Кипре или в Испании в отношении русских покупателей.
Такая практика ведет свое начало еще с 1990-х годов, когда покупателей из России рассматривали в качестве «золотых телят». Последние приезжали за границу с дипломатами, полными наличных, и покупали недвижимость, не торгуясь.
Хотя сегодня российские покупатели изменились, определенные мифы в их отношении еще живут. Чтобы избежать несправедливо завышенной цены, необходимо грамотно составлять договор, в котором прописано наличие единой цены на объект. - Посредник в сделке с зарубежной недвижимостью должен быть не только профессиональным, но и порядочным. Основные критерии выбора риелтора: рекомендации, заслуживающие доверия, длительное общение с посредником, уровень образования. Последний критерий важен, например, в той же Испании или на Кипре. В этих странах закон позволяет заниматься посреднической деятельностью кому-угодно: официантам, таксистам и т. п.
По материалам подкаста «Незаконные схемы с недвижимостью за рубежом»
Видео по теме: Как правильно покупать недвижимость за рубежом
«Евразия недвижимость»
Читайте также:
«Подоходный налог в Европе: может лучше остаться в России?»
«Подводные камни на рынке недвижимости Испании»
«Недвижимость в Германии для инвестора»
Вам отвечает специалист по зарубежной недвижимости
